Надежный банк. Как и почему дорожают сельхозземли в России

Индикатор доходности

Только за последние два–три года цены на сельхозземли в России выросли от 30% до 150% в зависимости от региона, отмечает партнер юридической компании «РКТ» Иван Гулин. Наибольшие темпы роста стоимости земли наблюдаются в центральных регионах страны – Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Тульской и других областях Черноземья. Причем в южных регионах земли стоят почти столько же, сколько и в центре.

«Так, цены в Краснодарском крае колеблются от 2400 до 3600 условных единиц (у.е.) за гектар, в Ростовской области – от 935 до 2 000 у.е. за гектар. В Ставропольском крае стоимость земли находится на уровне 1065–2000 у.е. за гектар. За те же деньги, а то и дороже, можно купить участок в Курской области – 1335–2000 у.е. за гектар. В Липецкой и Орловской областях цены сложились в районе 1335 у.е. за гектар, в Тульской – 665-1200 у.е. за гектар», – перечисляет эксперт.

Основная причина роста цен на землю – увеличение доходности растениеводства на фоне хорошей урожайности, роста стоимости продукции растениеводства, считает Иван Гулин. В России в прошлом году действительно наблюдалось существенное оживление сделок M&A (слияний и поглощений – прим. ред.) в сельском хозяйстве и пищевой промышленности. По оценкам экспертов, их объемсоставил 1 млрд долларов, что втрое больше показателя за 2020-й. В том числе, интерес к нашим сельхозактивам наблюдался со стороны зарубежных покупателей – как суверенных фондов, так и некоторых стратегических инвесторов.

Ускоренный рост

В России темпы роста цен на землю значительно выше, чем в других странах с развитым сельским хозяйством. Например, в США, согласно данным BEFL, стоимость земли, пригодной для растениеводства, с 2012 по 2020 годы росла гораздо более сдержанными темпами: если десять лет назад гектар в среднем стоил 8,3 тыс. долларов, то в 2020 году – 10,1 тыс. долларов, а в августе прошлого года – 10,9 тыс. долларов. В Бразилии стоимость гектара земли, пригодной для растениеводства, выросла с 2012 по 2020 годы с 3,6 тыс. долларов до 5,2 тыс. долларов. Однако стоит упомянуть, что в конце сентября 2015 года бразильская местная валюта сильно упал из-за внутренних политических вызовов в стране, поэтому бразильских реалах подорожание выглядит более существенным – c 7 тыс. до 23,6 тыс. Однако даже такой темп роста цен несколько меньше, чем в ряде регионов России.

^{Сельхозземли дорожают на фоне повышения эффективности АПК. Урожайность основной культуры – пшеницы – выросла в РФ за последние 20 лет на 80%, показывают данные Росстата}

По данным аудиторско-консалтинговой компании BEFL, в некоторых регионах сельхозземли за 2012-2020 годы подорожали в 4-6 раз. В топ-5 по темпам «земельной инфляции» входят:

• Курская область – 500%, максимальная стоимость за гектар за 8 лет выросла с 25 тыс. до 150 тыс. рублей;
• Воронежская область – 370%, с 25 тыс. до 120 тыс. рублей за гектар;
• Орловской области – 372%, с 21,2 тыс. до 100 тыс. рублей за гектар;
• Ростовская область – 361%, с 26 тыс. до 120 тыс. рублей за гектар;
• Липецкая область – 313%, с 21,8 тыс. до 90 тыс. рублей за гектар.

В Краснодарском крае – важнейшей житнице страны – максимальная стоимость гектара земли выросла с 77 тыс. рублей в 2012-м до 200 тыс. рублей в 2020-м. Гендиректор кубанской агрофирмы «Прогресс» Александр Неженец отмечает, что в регионе стоимость и аренды, и покупки сельхозземель выросла примерно на 50% за пай. «Мы обычно покупаем паи – 4,57 га из общедолевой собственности. Как правило, приобретаем их у тех владельцев земли, у которых арендуем участки. При этом берем на себя расходы на оформление, межевание и другие сопутствующие затраты», – поясняет он.

По наблюдениям Александра Неженца, землю в Краснодарском крае, как правило, продают значительными массивами – от тысячи гектаров – тогда за нее получат хорошую цену и продавец, и покупатель. Стоимость в регионе сельхозземель составляет от 300 тыс. рублей за гектар при покупках их в таких объемах. «Некоторые предприятия продают свои хозяйства комплексно – земли в собственности, в аренде, а также помещения, которые есть на этих землях. Стоит на Кубани такой участок от 390 тыс. рублей за гектар», – рассказывает Александр Неженец. При этом, добавляет он, в Краснодарском крае очень мало земель на продажу: если их и продают, то только в силу каких-то серьезных обстоятельств.

Как правило, ценность земли сельскохозяйственного назначения зависит от нескольких ключевых факторов, рассказывает Иван Гулин. Первый – качество почвы: содержание органических веществ, засоленность, уклон, уплотнения, имеющиеся питательные вещества и глубина укоренения. Второй – уровень увлажненности (суммарное годовое количество осадков) в регионе. «Также важную роль играют логистическая близость к складским мощностям покупателя и наличие автотранспортных путей, наличие или отсутствие объектов, которые могут создавать неудобства для проведения технологических операций на земельном участке (линии электропередачи, газопроводы, вкрапления земель историко-культурного назначения)», – добавляет эксперт «РКТ».

Тонкости аренды

Средняя ставка годовой аренды сельхозземли в России, по итогам 2021 года, составила 15,4 тыс. рублей за гектар, отмечают аналитики BEFL. Стоимость аренды определялась в ходе проведения аукциона, средняя начальная цена за гектар на котором составляла 1,5 тыс. рублей. В итоге стоимость аренды пашни сильно отличалась от региона к региону. Максимальная ставка годовой аренды сроком на десять лет гектара участка с преимущественной долей пашни в прошлом году была зафиксирована в Краснодарском крае – 344,3 тыс. рублей, минимальная, сроком на 49 лет, – в Новосибирской области – 499 рублей.

^{Ценовые индикаторы на сельхозземли от региона к региону заметно разнятся}

При этом стоимость аренды пахотных земель выше, чем пастбищных. К примеру, по словам Александра Неженца, в Краснодарском крае при приобретении в собственность пастбищные участки обойдутся вдвое дешевле тех, что используются для растениеводства, а цена на аренду пастбищных земель будет втрое ниже, чем пахотной.

«На пастбищной земле может кормиться скот, можно косить сено, а вот растениеводством на ней заниматься нельзя», – поясняет аграрий. Он уточняет, что еще несколько лет назад не было разделения участков на пастбищные и подходящие для растениеводства, и аграрии арендовали у государства пастбищные земли по цене пахотных. «Сейчас такие предприятия могут доказать, что на их пастбищных землях иной деятельности, кроме покоса сена и выпаса скота, не ведется, и арендовать ее дешевле. Мы, кстати, некоторые пахотные земли перевели в статус пастбищных, так как решили на них заниматься только животноводством», – делится опытом руководитель «Прогресса». Хотя есть и обратные случаи – когда фермеры, как правило, с относительно небольшими земельными участками, распахивали пастбищные земли, чтобы заниматься на них растениеводством, так как выращивание сельхозкультур приносит больше дохода, чем производство животноводческой продукции.

Фермерам – без торгов

Минсельхоз России разработал проект закона о предоставлении фермерским хозяйствам (КФХ) земельных участков в аренду без проведения торгов, он может быть рассмотрен в весеннюю сессию этого года. Сейчас законодательство предусматривает возможность предоставления КФХ в аренду участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти лет без проведения торгов. Но это возможно при условии, если на участок не поступило заявлений от других заинтересованных лиц. При наличии нескольких заявок на один участок назначаются торги. Зачастую на аукционах малые предприятия не могут конкурировать с крупными компаниями, отмечали ранее фермеры.

Ликвидность будет расти

Земли продолжат дорожать, по крайней мере, их аренда в Краснодарском крае, прогнозирует Александр Неженец. Причина тому – рост цен на сельхозпродукцию. «Те, кто ранее не заключил долгосрочные договоры аренды, которые обычно действуют десять лет, в этом году заплатят за сельхозземли примерно на 40%, чем годом ранее, когда цена составляла порядка 30 тыс. рублей за гектар гектар», – полагает он.

В текущей геополитической ситуации никто доподлинно не знает, какое экономическое поведение является финансово выгодным, рассуждает Иван Гулин. «Необходимо подождать хотя бы несколько недель, пока пыль от столкновения экономических санкций и контрсанкций осядет, только после этого по достижении какого-либо устойчивого курса рубля и прекращения перманентных изменений в валютном регулировании, можно строить финансовые модели будущих сделок. Что будет с рублем, что будет на глобальном рынке зерна, как изменятся экспортные пошлины, без ответа на эти вопросы трудно прогнозировать масштабные события на рынке сельхозземель», – рассуждает он.

^{С 2022 года государство субидирует часть затрат на возвращение в оборот заброшенных сельхозземель}

Вместе с тем, эксперт вспоминает слова Марка Твена о том, что инвестиции в землю наиболее ликвидны из-за предопределенной конечности товара, вложение денежных средств в недвижимость является традиционным решением в условиях валютной турбулентности. «В этой связи затишье на рынке земли будет недолгим», – прогнозирует партнер «РКТ».

Он добавляет, что в даже ходе банкротства сельхозпредприятия земля продолжает использоваться по назначению либо самим должником, либо иными лицами, которым должник предоставил право арендовать землю. «Учитывая необходимость несения расходов по обеспечению сохранности и поддержанию плодородности земель, даже банкрот-собственник и его кредиторы заинтересованы в продолжении хозяйственной деятельности для целей получения средств на покрытие текущих расходов по делу о банкротстве», – заключает Иван Гулин.

Как отмечали эксперты на отраслевой конференции в начале марта, интерес инвесторов к сельхозземлям сохраняется даже при сложных обстоятельствах. Единственное, могут быть паузы в сделках из-за удорожания кредитов (в связи с ростом ключевой ставки Банка России) и отвлечением денежного потока компаний на операционную деятельность (в связи с резким ростом цен на средства производства). Однако в перспективе расширение земельных банков будет оставаться приоритетом, отмечали участники рынка. Альтернативой покупки «готовой» пашни будет ввод в оборот неиспользуемых земель, так как с этого года из федерального бюджета компенсируется часть затрат на культуртехнические и мелиоративные мероприятия, на известкование почв и др. В целом за счет средств федерального и региональных бюджетов аграриям компенсируют 50% затрат.

По данным Минсельхоза, в 2022 году на реализацию госпрограммы вовлечения в оборот земель сельхозназначения и развития мелиорации будет направлено 29,7 млрд рублей. «К нам из регионов поступают заявки, мы их уже на этот год отобрали и, соответственно, приступим к финансированию», – отмечал в марте на совещании у президента министр сельского хозяйства Дмитрий Патрушев. До 2031 года планируется вовлечь в оборот 13,2 млн га неиспользуемых земель.