Как купить или взять в аренду земельный участок сельхозназначения

Этапы торгов

Необходимость вовлечения в хозяйственный оборот все большего количества земель привела к совершенствованию механизма передачи неиспользуемых сельскохозяйственных угодий в руки заинтересованных в их обработке фермеров, говорит партнер консалтинговой группы РКТ Иван Гулин. В результате законодательных нововведений изъятые в ускоренном порядке земельные участки с этого года реализуются на торгах гораздо быстрее, что позволяет увеличить собственные посевные площади в короткие сроки.

Принудительно изъятые сельхозугодья с начала текущего года может купить гражданин, фермер или юридическое лицо — для этого нужно принять участие в торгах по продаже земли, пояснили в комитете Госдумы по аграрным вопросам.

«Перед началом проведения торгов публикуется извещение об их проведении, в котором прописываются все предъявляемые требования для их участников. В торгах не имеет значения, начинающий вы фермер или с большим стажем работы, все будут равны, побеждает тот, кто предложит наибольшую цену за земельный участок», — рассказывает заместитель председателя комитета Юлия Оглоблина.

Если публичные торги не состоятся — не позднее чем через два месяца проводятся повторные. При этом начальная цена земельного участка снижается на 20%.

Если повторные торги тоже признаны несостоявшимися, не позднее одного месяца проводятся следующие — и здесь цена может понизиться еще на 50%, но не более того, разъясняют в комитете Госдумы по аграрным вопросам.

«Если повторные торги признаны несостоявшимися, проводится продажа посредством публичного предложения, которое предусматривает постепенное снижение стоимости на каждом шаге до 3% от первоначальной цены до момента, пока не будет подана заявка о покупке. Если цена опустилась до 50% от начальной на повторных торгах, то они признаются несостоявшимися», — поясняет Гулин.

В случае если земельный участок не продан и после этого, в течение 15 дней он может быть приобретен в собственность муниципалитета. Если в районе нет возможности выкупить землю, в течение 15 дней регион обязан приобрести такой земельный участок в государственную собственность, после чего региональные органы могут передавать его в аренду, в том числе фермерам, без проведения торгов, согласно принятому ранее законопроекту.

Где покупать?

«Приобрести такой ранее изъятый земельный участок на торгах несложно, — отмечает Иван Гулин. — Главное — определиться, сколько вы готовы за него заплатить».

Выбрать интересующий участок позволяет сайт Росимущества — своеобразный маркетплейс, объединяющий всю информацию по действующим предложениям, делится эксперт. Сами торги проходят на электронных площадках, доступ к которым дает регистрация на единой платформе ГИС «Торги», при этом, помимо стандартных документов понадобится только электронная цифровая подпись. По словам партнера консалтинговой группы РКТ, эти сервисы очень понятные и удобные, поэтому выбор интересующего предложения, изучение информации о лоте, регистрация и подача заявки на участие не составит труда. Также желающим участвовать в торгах необходимо внести задаток, размер которого закрепляет их организатор.

«Торги проводятся в форме открытого аукциона, начальная цена определяется либо как рыночная стоимость земельного участка на основании оценки, либо кадастровая, если она утверждена не ранее, чем за пять лет до торгов, — рассказывает Гулин. — Так как ценовые предложения всех участников доступны, до окончания торгов цену можно перебить».

В то же время важно помнить: цена поднимается заранее установленными «шагами» — то есть на определенную сумму, что исключает торг «по рублю». Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за земельный участок.

Что изменилось?

Порядок изъятия земельного участка и продажи его с торгов был и ранее, но только он не работал, обращает внимание Юлия Оглоблина.

«Основной причиной неэффективности закона была необходимость выявления факта неиспользования земельного участка по целевому назначению в течение трех лет подряд. За это время менялся правообладатель и приходилось заново проводить подтверждение неиспользования, — поясняет она. — Согласно новым правилам, государственный инспектор может за одну проверку подтвердить факт трехлетнего периода неиспользования участка».

В ходе такой проверки инспектор выдает предписание об устранении выявленного нарушения, и, если предписание не выполнено, проверяющий орган направляет материалы в субъект РФ на организацию принудительного изъятия. При этом подается заявление в Росреестр — о невозможности перехода и прекращения права собственности на земельный участок.

Также новыми правилами сокращены все сроки организации торгов. В фермерском сообществе к нововведениям пока присматриваются. Аграрии надеются, что закон не станет инструментом для преследования чьих-то земельных интересов.

«К механизму изъятия сельхозземель у нерадивых собственников отношусь неоднозначно. С одной стороны, безусловно, данная процедура упрощает введение неиспользуемых земель в сельхозоборот. С другой стороны, у фермеров есть серьезная озабоченность по поводу того, что данный закон может быть инструментом для передела земель, и лица, имеющие административный ресурс, с помощью этого механизма могут на основании каких-то решений изъять земли у одних собственников и передать другим», — говорит фермер из Воронежской области Никита Токмаков.

В комитете Госдумы по аграрным вопросам же напомнили, что лишить права собственности может только суд, а все вырученные средства с продажи земельного участка получает собственник, у которого изъяли участок, — за исключением средств, потраченных на организацию торгов.

Аренда без торга

В этом году в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» добавилась новая статья, которая установила право фермеров получать в аренду без проведения торгов участки из земель сельскохозяйственного назначения в государственной или муниципальной собственности.

«Для получения земельного участка в аренду без торгов нужно подать заявление. Если участок находится в государственной собственности, то нужно обратиться в орган государственной власти региона. Если земля муниципальная — то в орган местного самоуправления, — поясняет Юлия Оглоблина. — Арендатором станет тот, кто подал заявление раньше остальных желающих».

Получение участка без торгов — хороший способ расширения для фермеров и крестьянско-фермерских хозяйств, однако, обращает внимание Иван Гулин, важно понимать, что предусмотренный законом механизм все же предполагает необходимость проведения аукциона при наличии нескольких интересантов.

«Для того чтобы приобрести такую землю в аренду, в первую очередь подается заявление в территориальный орган Росимущества по месту нахождения земельного участка, который публикует извещение о предоставлении угодий в пользование, — поясняет эксперт. — Если в течение тридцати дней никто не направил заявление о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка, уполномоченный орган принимает решение о предоставлении его в аренду первому заявителю».

Договор аренды, добавляет Гулин, заключается сроком на пять лет без ограничений на продление. При этом запрещается изменять целевое назначение полученной в аренду земли, а также передавать участок третьим лицам, передавать право аренды в залог.

Стоимость аренды земель устанавливает уполномоченный орган субъекта Российской Федерации — если регион приобрел земельный участок в государственную собственность, — а если участок приобретен в муниципальную собственность, то стоимость аренды устанавливает местная администрация. Но независимо от собственника зависеть стоимость аренды будет от способа ее предоставления — через аукцион или без проведения торгов.

В случае аукциона, объявление о котором дают обычно местные уполномоченные органы власти, определяется начальный размер арендной платы — он зависит от установленных субъектом РФ или местной администрацией коэффициентов. Итоговая цена будет зависеть от результатов торгов. Бывают случаи, когда заявку на аукцион подал только один участник — с ним и заключают договор, по первоначальной цене, рассказывает Юлия Оглоблина.

Когда участок предоставляется без проведения торгов, все гораздо проще и дешевле. Арендная плата определяется по кадастровой стоимости участка и рассчитывается в размере 0,6%. Например, в Мордовии, где средняя кадастровая стоимость одного гектара составляет 30 тыс. рублей, цена его аренды без торгов составит 180 рублей в год.

Статус значения не имеет

Если говорить о новых механизмах приобретения земель в собственность или аренду, то каких-либо существенных отличий в правовом регулировании в зависимости от статуса лица — ЛПХ, самозанятый фермер или КФХ — нет, делится Иван Гулин. При этом сохраняются общие ограничения, связанные с приобретением земель сельскохозяйственного назначения — например, в части необходимости быть резидентом России или соблюдать правила о соответствии площади земельного участка предельным размерам.

«Если говорить в целом, то в первую очередь лица, ведущие личное подсобное хозяйство, не предприниматели — соответственно, для крупных сельскохозяйственных товаропроизводителей, работающих на рынок, формат КФХ более комфортен с точки зрения налогов, поддержки государства. Предельные размеры земельных угодий также выше, — поясняет он. — Конечно, все имеет свою специфику, и нужно исходить из целей ведения хозяйства и планов по развитию».

В любом случае, отмечает Гулин, закон предоставляет исчерпывающие возможности для каждой из форм сельскохозяйственной деятельности, которые соотносятся с задачами, стоящими перед конкретным аграрием.

Арендовать или покупать?

На этапе вложений проще и выгоднее, конечно, взять участок в аренду, говорит Гулин. Однако важно понимать, что права и возможности собственника и арендатора существенно отличаются, тем более с учетом установленных законом ограничений.

«Так, аренда без торгов, появившаяся с этого года, просто дает возможность извлекать доходы за счет обработки земли. Полноценным активом она не становится ввиду ограничений на распоряжение правом, — поясняет эксперт. — Для сравнения: классическое право аренды само по себе является активом, которым можно выгодно распорядиться, например, передав участок в субаренду, или получив кредит под его залог. И если мы говорим о банкротстве, то право аренды как нематериальный актив будет включено в конкурсную массу, за счет его продажи будут удовлетворяться требования кредиторов. Право аренды, полученное без торгов, в таком случае вероятно просто будет прекращено».

При выборе между приобретением в собственность и арендой земельного участка в комитете Госдумы по аграрной политике рекомендуют в первом случае смотреть на его стоимость в каждой конкретной области — будет ли понижение от первоначальный цены. Если фермер хочет получить земельный участок в аренду без торгов, ему нужно вовремя подать заявление.

«Затраты на аренду будут значительно меньше, чем при покупке изъятого участка с торгов, но приобретенная с торгов земля будет уже в вашей собственности навсегда, в то время как аренда предполагает ограниченный срок пользования участком», — заключает Юлия Оглоблина.